وام مسکن؛ آیا طرح بانک مرکزی عملی است؟
اخیراً بانک مرکزی از اتخاذ پالیسی «وام مسکن» با سقف ۵ میلیون افغانی و موعد سررسید پنج سال برای آن عده از کارکنان دایمی سکتور عامه که دست‌کم سه سال در دولت وظیفه اجرا کرده باشند، خبر داده است. این پالیسی به صورت واضح تنها آن عده از کارکنان دولتی را مستفید خواهد کرد که دارای معاشات صدهزاری باشند و نیز توانایی پیش‌پرداخت ۱۰ درصد مبلغ خرید را از جیب خود داشته باشند. بانک‌های تجارتی کشور در صورت علاقه‌مندی بر بنیاد شرایط وضع‌شده بانک مرکزی در رابطه به وام مسکن برای متقاضیان واجد شرایط به منظور خرید و اعمار منزل، وام اجرا خواهند کرد.
وام مسکن یک محصول مالی با میعاد معمولاً الی سی سال در جهان است که توسط بانک‌ها برای خانواده‌های کم‌درآمد که استطاعت خرید مسکن را با پول شخصی و به طور نقد ندارند، به هدف خرید منزل در برابر تکتانه داده می‌شود. انواع دیگر وام مسکن هم‌چنان به هدف اعمار، توسعه، بازسازی و به‌سازی منزل و موارد نظیر آن، اعطا می‌شود.
این پالیسی در حالی توسط بانک مرکزی معرفی می‌شود که گسترش دامنه جنگ و ناامنی در ۲۰ ولایت کشور و سقوط مرکز بیش از صد ولسوالی بر فعالیت‌های اقتصادی به شمول فعالیت‌های سکتور بانکی و سکتور جایداد به شدت سایه افکنده و اقتصاد کشور را عملاً دچار رکود ساخته است. از جانب دیگر، به دلیل وخامت اوضاع امنیتی و سیاسی در کشور، مردم در تلاش یافتن راهی برای ترک وطن هستند و اولویت مهم‌شان در هم‌چون حالتی سرمایه‌گذاری روی منزل و جایداد نیست.
این مقاله در دو بخش ذیل ترتیب شده است: ۱) واکاوی، نقد و شرح دلایل غیرعملی بودن پالیسی «وام خرید مسکن» که توسط اجمل احمدی طراحی شده و ۲) اقدامات بانک مرکزی پیرامون وام مسکن قبل از سرپرستی او.
بخش نخست: نقد پالیسی وام خرید مسکن
۱- موعد بازپرداخت کوتاه: وام خرید مسکن در جهان یک محصول مالی درازمدت و معمولاً دارای مدت بازپرداخت الی ۳۵ سال است. میانگین وام مسکن در کشورهای مختلف بین ۲۰ الی ۲۵ سال است. تعیین موعد بازپرداخت پنج سال برای وام خرید مسکن توسط بانک مرکزی افغانستان هم از اصول پذیرفته‌شده نیست و هم از لحاظ روش معمول با آن‌چه در سایر کشورهای جهان متداول است، سازگاری ندارد و به دلیل پایین بودن معاشات بخش بزرگی از کارکنان دولت، این پالیسی در صورت تطبیق، تنها آن کارمندانی را مستفید خواهد کرد که برخلاف هدف وام مسکن، دارای معاشات ناخالص ماهوار صدهزاری باشند. به هر پیمانه‌ای که میعاد بازپرداخت وام مسکن طولانی باشد، به همان پیمانه مبلغ اقساط کاهش می‌یابد و به این ترتیب کارکنانی که دارای معاشات پایین‌تر باشند را واجد شرایط برای اخذ وام می‌سازد. از این‌رو، وضع محدودیت در موعد بازپرداخت یکی از نقایص راهبردی این پالیسی است که از لحاظ اصول و عمل با تجارب متداول جهانی کاملاً در تضاد است.
۲- تعیین غیرواقعی سقف وام: تعیین مبلغ ۵ میلیون افغانی منحیث سقف وام که به نرخ مبادله امروز معادل ۶۲۵۰۰ دالر امریکایی می‌شود، به متقاضیان وام اجازه نخواهد داد تا منزلی را خریداری کنند که قیمت آن بیش‌تر از سقف تعیین‌شده باشد؛ مگر این‌که در پهلوی اخذ وام از پس‌انداز شخصی و یا سایر منابع نیز استفاده کنند.
نکته مهم دیگر در این رابطه، تناسب میان تضمین و ارزش جایداد است. به این معنا که اگر ارزش یک باب آپارتمان ۴۰ هزار دالر امریکایی باشد، بانک‌ها به دلیل نوسانات در قیمت مسکن، افزایش عدم مصونیت وظیفوی کارکنان دولت در سال‌های اخیر و چشم‌انداز وضعیت تورم پولی در آینده، اساساً به متقاضی مبلغ ۴۰ هزار دالر قرضه نمی‌دهند؛ بلکه احتمالاً در نهایت الی ۷۰ درصد قیمت آپارتمان مورد نظر را به متقاضی وام خواهند داد. از این‌رو، یک بانک در عمل معادل ۲۸ هزار دالر به متقاضی قرض خواهد داد، نه ۴۰ هزار دالر که قیمت اصلی آپارتمان است. علاوه بر آن، متقاضی قرضه باید ۱۰ درصد قیمت منزل مورد نظر را هنگام خرید آن از جیب خود پرداخت کند که این کار برای کارکنان کم‌درآمد دولت که نیازمندان اصلی سرپناه هستند، خالی از دشواری نخواهد بود.
هم‌چنان به دلیل این‌که خرید و فروش مسکن در کشور، به خصوص در شهرهای کلان، به دالر امریکایی صورت می‌گیرد، بنابراین، با کاهش پی‌هم ارزش افغانی در برابر دالر امریکایی در آینده، مقدار تعیین‌شده وام برای خرید منزل بسنده نخواهد بود. شایان یادآوری است که معیار متداول و اساسی برای تعیین مبلغ وام توسط موسسات مالی عبارت از توانایی بازپرداخت متقاضی است که براساس درآمد و ثبات وظیفه موصوف سنجش می‌شود. از این‌رو، تعیین ۵ میلیون افغانی منحیث سقف وام مسکن توسط بانک مرکزی یکی از نارسایی‌های این پالیسی پنداشته می‌شود.
۳- تضمین‌های متعدد و مفرط: در وام مسکن روش متداول این است که اساساً واحد مسکونی خریداری‌شده الی بازپرداخت کامل وام توسط مقروض زیر تضمین بانک قرار می‌گیرد. این در حالی است که بانک مرکزی، قباله شرعی را منحیث یکی از شرایط تضمین وضع کرده است. مسأله مهم در رابطه این است که به جز مکروریان‌ها و چند مجتمع رهایشی قیمتی و تجملی دیگر، در سراسر کشور بلاک رهایشی‌ای پیدا نمی‌شود که برای آپارتمان‌هایش قباله شرعی بدهد. حتا در بهترین نقاط پایتخت، به شمول شهرنو، بلاک‌های رهایشی تجملی دارای قباله شرعی نیست. بنابراین، کارکنان دولت، به‌ویژه کارکنان دارای معاشات پایین که فاقد سرپناه شخصی باشند، نخواهند توانست، تضمین قباله شرعی را غرض اخذ وام مسکن به تضمین بانک بگذارند؛ زیرا به این ترتیب، مسکن مورد نظر اگر آپارتمان باشد، از این‌که آپارتمان‌ها عمدتاً به سند رهنما خرید و فروش می‌شود، فاقد قباله شرعی است و زیر تضمین قرار گرفته نمی‌تواند. مزید بر آن، در پهلوی تضمین قباله شرعی، تضمین دو کارمند بر حال دولت منحیث ضامن و معاش کارمند نیز بر شرایط تضمین اضافه شده است. علاوه بر این، در شرایط تضمین گنجانده شده است که اداره/وزارت باید یک کارمند را ضمانت کند و در صورتی که کارمند نتواند قرضه را پرداخت کند، اداره باید قرضه کارمند مربوطه‌اش را بپردازد. معنای این شرط این است: در صورتی که یک کارمند از اداره منفک شود و یا استعفا دهد، اداره مربوطه باید وام وی را تصفیه کند. حتا اگر اداره مربوطه، وام را تصفیه کند، پرسش این است که این اداره با مسکن به جا مانده از کارمند چه کند؟ این شرایط چندلایه تضمین در حالی وضع شده است که بر بنیاد شواهد موجود و معتبر، اجمل احمدی قبل از احراز سرپرستی ریاست کل بانک مرکزی، شرایط تضمین قروض این بانک را در مجالس متعدد سطح عالی در داخل و خارج از کشور مسخره می‌کرد و احمقانه خوانده بود. اما پس از آن‌که خود سمت سرپرستی بانک مرکزی را احراز کرد، با اتخاذ هم‌چون اقدامات، خود را بانی و پیشگام پالیسی‌های مسخره در این بانک معرفی کرد.
۴- مستفید شونده‌گان خاص: هرچند بانک مرکزی هدف از اتخاذ این پالیسی را تسهیل دست‌رسی «کارکنان دولت» به وام مسکن می‌گوید؛ اما تعیین سقف وام ۵ میلیون، میعاد بازپرداخت ۵ سال، کسر ۳۰ درصد معاش برای بازپرداخت اقساط ماهوار با سنجش تکتانه از بیلانس باقی‌مانده و پیش‌پرداخت ۱۰ درصد قیمت خانه توسط متقاضی، ثابت می‌کند که برخلاف هدف اساسی وام مسکن، تنها گروه مشخصی از کارمندان دولت که دارای معاشات ماهوار صدهزاری و آن‌هم در صورتی که تکتانه براساس روش بیلانس باقی‌مانده سنجش شود، واجد شرایط اخذ وام مسکن است. هم‌چنان از این‌که معاشات خیلی بلند اغلباً برای کارکنان قراردادی پرداخت می‌شود و یا هم این‌که این معاشات به تعداد اندکی از کارکنان بست‌های بلند که دارای مصونیت وظیفوی کم‌تری هستند، پرداخت می‌شود، بنابراین، تعداد مستفید شونده‌گان بالقوه و حقیقی وام مسکن اندک و کاملاً برگزیده‌شده خواهد بود.
برای توضیح و اثبات موضوع، مثال ذیل را در نظر می‌گیریم. اگر تکتانه سالانه وام مسکن را به طور میانگین ۱۰ درصد فرض کنیم، با درنظرداشت میعاد بازپراخت پنج سال، قیمت مسکن به طور میانگین ۳ میلیون افغانی، کسر ۳۰ درصد معاش ناخالص برای بازپرداخت قسط وام، سنجش تکتانه براساس روش بیلانس باقی‌مانده و پیش‌پرداخت ۱۰ درصد قیمت مسکن توسط کارمند متقاضی، یک مقروض باید در هر ماه ۵۷ هزار و ۳۶۷ افغانی را از معاش خویش به شکل قسط به بانک پرداخت کند تا بتواند در مدت پنج سال بدهی‌اش را تصفیه کند.
حالاً اگر معاش ناخالص یک کارمند ۸۰ هزار افغانی باشد و قسط ماهانه قرضه موصوف همراه با تکتانه آن اندکی بیش‌تر از ۵۷ هزار افغانی شود، کارمند موصوف به دلیل نداشتن درآمد کافی برای پرداخت اقساط قرضه برای دریافت وام مسکن هرگز واجد شرایط نخواهد بود. حتا اگر تمام معاش خالص موصوف که از آن مالیه، تقاعد و مأکولات کسر شده باشد، نیز به بانک پرداخت شود، کفایت قسط یک ماه وام او را نخواهد کرد. از آن‌جایی که مقدار معاش ماهوار اکثریت مطلق کارمندان دولتی زیر صدهزار افغانی در ماه است، بنابراین، قطعاً کفایت قسط ماهوار قرضه را براساس سنجش فوق نمی‌کند. به این دلیل، پالیسی مذکور به هیچ عنوان فراگیر و عملی نیست و حتا در حالاتی که بانک‌ها به جبر به اعطای وام مسکن توسط اجمل احمدی وادار شوند، تنها کارکنان برگزیده‌شده و خیلی اندک دولتی از آن مستفید خواهند شد که در عمل یا دارای سرپناه هستند و یا هم نیازی برای اخذ وام غرض خرید و ساخت مسکن ندارند.
۵- تناقضات در تناسب میان سطح معاش، قسط ماهوار و میعاد بازپرداخت قرضه: در رابطه به قسط ماهوار قرضه آن‌چه در جهان متداول است، معمولاً کسر ۲۰ درصد از معاش ماهوار مقروض است؛ زیرا مهم است تا از معاش مقروض، تقاعد، مالیه و سایر مصارف ضروری زنده‌گی او کسر شود و سپس یک درصد مناسب معاش (معمولاً ۲۰ درصد) برای قسط قرضه تخصیص یابد. از همین‌رو، میعاد قرضه مسکن به این دلیل در جهان خیلی طولانی تعیین می‌شود که افراد کم‌درآمد که اغلب دارای مسکن شخصی نیستند، بتوانند با پرداخت ۲۰ درصد معاش و یا درآمدشان به شکل قسط برای بانک، در درازمدت مبلغ قرضه و تکتانه آن را تصفیه کنند و صاحب مسکن شوند. حالا با درنظرداشت سقف وام ۵ میلیون افغانی، معیاد بازپرداخت ۵ سال و کسر ۳۰ درصد از معاش ماهانه کارمند برای قسط قرضه که توسط بانک مرکزی در پالیسی وام مسکن تسجیل یافته است، نرخ تکتانه سالانه ۱۰ درصد، سنجش تکتانه براساس روش بیلانس باقی‌مانده و ۱۰ درصد پیش‌پرداخت قیمت مسکن توسط متقاضی، اگر محاسبه کنیم، معاش ماهوار یک کارمند باید حداقل مبلغ سه صد هزار افغانی باشد تا با کسر ۳۰ درصد از معاش ماهوار خویش بتواند برای دریافت وام ۵ میلیونی واجد شرایط شود. بنابراین، این تناقضات فنی اجازه نخواهد داد که کارکنان کم‌درآمد دولتی (صاحبان معاشات زیر ۴۰ هزار افغانی) که نیازمندان واقعی مسکن هستند، با شرایط وضع‌شده از جانب بانک مرکزی بتوانند از وام خرید مسکن مستفید شوند. قابل ذکر است که افزایش قسط از ۳۰ درصد معاش ماهوار یک کارمند به ۴۰ درصد یا بیش‌تر از آن غرض واجد شرایط ساختن یک کارمند دولت برای اخذ قرضه، به دلایل چشم‌انداز وضعیت تورم پولی در آینده و پایین آمدن سطح عاید حقیقی کارمندان دولت که با درنظرداشت سطح قیمت‌ها، تکافوی مصارف ضروری زنده‌گی‌شان را نخواهد کرد، هرگز مطلوب، منطقی و معقول نیست.
۶- نبود مصونیت وظیفوی در دولت: نبود مصونیت وظیفوی در دولت به دلایل سیاسی، تبعیض، سلیقه و حتا عقده‌مندی زیر عنوان اصلاحات که اقدامات اجمل احمدی در وزارت صنعت و تجارت و بانک مرکزی نمونه بارز و مستند آن است، یکی از چالش‌های بالقوه فرا راه رسیدن به هدف پالیسی وضع‌شده مسکن توسط این بانک است. نبود مصونیت وظیفوی باعث خواهد شد که حتا کارکنان واجد شرایط برای وام مسکن به اخذ وام مبادرت نورزند؛ زیرا در صورت از دست دادن وظیفه در پرداخت اقساط قرضه و تکتانه آن به مشکل جدی مواجه خواهند شد. نبود مصونیت وظیفوی در دولت، بانک‌ها را نیز در دادن قرضه به کارکنان دولت متردد می‌سازد. مزید بر آن، نبود مصونیت وظیفوی دو تن کارمند بر حال و دایمی دولت که همکار متقاضی‌شان را تضمین کنند، متردد خواهد ساخت؛ زیرا در صورت برکناری کارکن مقروض، آن‌ها منحیث ضامن در پرداخت اقساط قرضه او مکلفیت خواهند داشت. از جانب دیگر، موارد رو به افزایش دیگر مانند حذف و تنزیل بست‌ها و تنقیص‌های گسترده در ادارات باعث خواهد شد تا مشکلات جدی در بازپرداخت اقساط قروض توسط کارکنان مقروض در آینده به میان آید. به طور نمونه، برکناری‌های غیرقانونی و حذف سیستماتیک بست کارکنان به دلیل تبعیض، سلیقه و عقده‌های شخصی توسط اجمل احمدی در بانک مرکزی باعث شد تا آن عده کارکنان بانک مرکزی که حتا وام مسکن بدون تکتانه با میعاد ۱۵ سال به دست آورده بودند، به مشکلات خیلی جدی در بازپرداخت آن مواجه شوند و در مواردی حتا اجمل احمدی با نقض قوانین و مقررات و پامال کردن حقوق قانونی و طبیعی این افراد، مانع استخدام‌شان در سایر ادارات دولتی شده است. از این‌رو، تشویش‌های ناشی از نبود مصونیت وظیفوی در دولت باعث خواهد شد که با وصف نیاز به مسکن، کارکنان دولتی علاقه‌ای به اخذ وام مسکن نداشته باشند.
۷- ناپایداری معاشات بلند: دولت افغانستان به دلایل مشکلات روزافزون مالی توانایی پرداخت معاشات بلند را برای اکثر کارکنان خویش ندارد و معاشات بلند که به درصد خیلی کوچکی از کارکنان دایمی دولت که معمولاً در بست‌های بلند وظیفه اجرا می‌کنند، پرداخت می‌شود، نیز پایدار نخواهد بود. افزایش مشکلات مالی دولت باعث خواهد شد تا در آینده سطح معاشات بلند بازنگری شود و کاهش یابد. در صورتی که کارکنان دارای معاشات بلند با درنظرداشت توانایی بازپرداخت فعلی خویش وام مسکن اخذ کنند و در آینده به دلیل محدودیت‌های بودجوی معاشات‌شان کاهش یابد، با مشکلات جدی در بازپرداخت اقساط قروض خویش مواجه خواهند شد و در نتیجه از رهگذر عدم توانایی بازپرداخت قروض‌شان، سکتور بانکی را با خطرات اعتباری بالقوه روبه‌رو خواهند کرد. مسأله دیگر در این رابطه این است که عدم پایداری معاشات بلند که غالباً امتیازی و استثنایی است، بانک‌ها را نیز در اعطای وام مسکن به کارکنان دولتی متردد خواهد کرد.
۸- نبود زیرساخت‌ها: در مباحث و مسائل وام مسکن تنها اعطای وام توسط بانک‌ها همه‌چیز نیست؛ بلکه راه‌اندازی و عرضه خدمات وام مسکن نیاز به زیرساخت‌ها دارد. این زیرساخت‌ها شامل موجودیت چارچوب حقوقی و قانونی جامع برای سکتور بانکی، بازار تکامل‌یافته مسکن، سکتور عدلی و قضایی نیرومند برای حل‌وفصل قضایای حقوقی ناشی از خطرات نکول وام مسکن و اقامه دعوا، حقوق مالکیت، بیمه وام مسکن، کار شیوه‌های عملیاتی برای اعطای وام مسکن و حل‌وفصل قضایای حقوقی ناشی از وام مسکن و نیز نیروی متخصص این وام در بانک‌های تجارتی کشور است. در نبود چنین زیرساخت‌های مهم، اتخاذ پالیسی وام مسکن و تطبیق آن توسط بانک‌ها، چالش‌های ضمیموی را متوجه ثبات و سلامتی سکتور بانکی خواهد کرد که در نهایت منجر به از دست رفتن اعتماد نیمه‌بند مردم بالای سکتور بانکی کشور خواهد شد.
۹- مشکلات ساختاری سکتور مالی: افغانستان دارای سکتور مالی مبتنی بر بانک است. اساساً و نیز در صورت توسعه‌نیافته‌گی کامل سکتور مالی، بانک‌ها نمی‌توانند وام‌های درازمدت (۱۰ سال و بیش‌تر از آن) را اعطا کنند. مزید بر آن، نبود بانک‌های اختصاصی وام مسکن در کشور نیز یکی از چالش‌های دیگر در برابر راه‌اندازی خدمات و محصولات این وام است. هم‌چنان، نبود بازارهای مالی که به طور اساسی بستر را برای امکانات مالی درازمدت فراهم سازد، نیز مشکل دیگری است که روی داشتن برنامه وام مسکن تأثیرگذار است. هرچند این به آن معنا نیست که برای وام مسکن بازارهای مالی ایجاد شود؛ زیرا توسعه و تکامل سکتور بانکی و نیرومندسازی زیربنای این سکتور نیز می‌تواند قسمت زیادی از مشکلات این وام را در آینده حل کند. این چیزی است که در صورت بهبود وضعیت امنیتی در کشور و ایجاد بستر مساعد برای اقتصاد کلان، حداقل بین ۱۵ الی ۲۰ سال از آن فاصله داریم.
۱۰- چالش‌ها در تعیین نرخ تکتانه و روش سنجش آن: بر بنیاد آمار بانک مرکزی، میانگین نرخ تکتانه از چندین سال به این‌سو حدود ۱۲ درصد است. هرچند در این‌جا نقد پالیسی وام مسکن بانک مرکزی با نرخ تکتانه ۱۰ درصد که پایین‌تر از میانگین نرخ تکتانه بازار است، صورت گرفته است؛ اما نظر به افزایش خطرات اعتباری به دلیل سایه‌افکنی شدید شرایط عدم اطمینان در کشور، افزایش درصد قروض دارای مشکل سکتور بانکی به ۲۲ درصد در ختم سال مالی ۱۳۹۹، چشم‌انداز پرخطر و نامطمین جو امنیتی و سیاسی در کشور، کاهش پیوسته ارزش افغانی، نبود بازار ثانوی فعال برای فروش دوباره تضمین‌های جایداد، سنجش تکتانه براساس روش بیلانس باقی‌مانده و چند عامل دیگر به احتمال ۹۰ درصد، بانک‌های تجارتی به استثنای بانک‌های دولتی که متأثر از سیاست و مداخله حکومت هستند، حاضر نخواهند شد که با تکتانه ۱۰ درصد برای وام مسکن قرضه دهند، مگر این‌که اجمل احمدی با توسل به فشارهای فراقانونی، سکتور بانکی را به اعطای این وام با تکتانه پایین و آن هم براساس روش بیلانس باقی‌مانده وادار سازد. اگر چنین شود، این کار برای سلامت و ثبات نظام بانکی کشور در چنین حالتی خیلی خطرناک و بحران‌زا خواهد بود.
هرچند سنجش‌ها در این مقاله انتقادی با اتکا بر محاسبه تکتانه براساس روش بیلانس باقی‌مانده و نرخ تکتانه سالانه ۱۰ درصد صورت گرفته است که هزینه حقیقی تکتانه را خیلی پایین نشان می‌دهد؛ اما اگر بانک‌ها به دلیل چشم‌انداز کاهش ارزش افغانی به دلایل تورم پولی، حاضر نباشند (که احتمالاً چنین خواهد شد) تا به روش بیلانس باقی‌مانده تکتانه را محاسبه کنند، در آن صورت یک مأمور دولت باید حداقل ۳۵۰ هزار افغانی معاش داشته باشد تا بتواند با پرداخت ۳۰ درصد معاش ناخالص خویش منحیث قسط ماهوار وام خریداری مسکن خویش که معادل ۹۵ هزار افغانی می‌شود، برای دریافت وام خرید مسکن واجد شرایط پنداشته شود.
۱۱- نوسانات نامطلوب ارزش جایداد: بانک مرکزی در حالی از پالیسی وام مسکن حرف می‌زند که در بازار جایداد در سراسر کشور تاکنون هیچ شرکت حرفه‌ای و قابل اعتماد ارزش‌گذاری جایدادها که بتواند طبق اصول بین‌المللی محاسبه و گزارش‌دهی، جایدادها را برای بانک‌ها ارزیابی و ارزش‌گذاری کند، وجود نداشته است که چالش‌ها و شکایت‌های پی‌هم بانک‌ها از این ناحیه در سال‌های اخیر دالی بر این ادعا است. این موضوع بیش‌تر وقتی جدی‌تر تلقی می‌شود که کاهش روزافزون ارزش جایدادها در کشور، به‌ویژه در شهر کابل، باعث خواهد شد تا بانک‌ها در حالاتی که یک کارمند مقروض نتواند وام خویش را تصفیه کند، به فروش جایداد غرض حصول وام مبادرت ورزند. شایان ذکر است که نبود بازار ثانوی برای فروش جایدادها برای وام مسکن بیش‌تر از همه موارد به مشکل بانک‌ها در این زمینه خواهد افزود و در نتیجه سلامت سکتور مالی به خطر مواجه خواهد شد.
۱۲- ساختار سپرده‌های سکتور بانکی: ساختار سپرده‌های سکتور بانکی کشور طی ۱۵ سال اخیر نشان می‌دهد که به طور میانگین ۷۵ درصد سپرده‌ها از نوع جاری (عندالمطالبه) بوده است. از این‌که وام مسکن دارای میعاد طولانی است، بانک‌ها نمی‌توانند به دلیل خطرات نقدینه‌گی با اتکا به سپرده‌های کوتاه‌مدت و جاری، قرضه‌های درازمدت را اجرا کنند. برای اجرای وام مسکن به صورت اساسی نیاز است تا ساختار سپرده‌های سکتور بانکی تغییر کند و سپس روی پالیسی تمویل درازمدت کار شود. هرچند در سال ۱۳۹۶ براساس تلاش‌های رهبری سابق بانک مرکزی، بانک جهانی با تخصیص ۴۰ میلیون دالر امریکایی به این بانک برای حمایت از آغاز تمویل مسکن توسط بانک‌ها وعده داده بود؛ اما با آن هم این راه‌حل اساسی نیست و تا زمانی که ساختار سپرده‌های سکتور بانکی به صورت اساسی تغییر نکند، هرگونه تمویل درازمدت به شمول وام مسکن دشوار و با خطرات جدی نقدینه‌گی برای سکتور بانکی و ثبات نظام مالی کشور به همراه خواهد بود.
۱۳- تناقض در پالیسی‌های بانک مرکزی: اجمل احمدی در حالی با اتخاذ پالیسی وام مسکن برای خود می‌خواهد دستاورد کاذب طراحی کند که علاوه بر مشکلات و نقایص راهبردی فوق، تناقض جدی میان سیاست پولی و پالیسی وام مسکن بانک مرکزی وجود دارد. این تناقض در پالیسی‌های بانک مرکزی از زمانی آغاز شد که اجمل احمدی نرخ تکتانه بالای اوراق بهادار یک ساله این بانک را به ۶.۵ درصد و به تعقیب آن نرخ تکتانه بالای سپرده‌های شبانه بانک مرکزی را به ۶ درصد افزایش داد. این افزایش بی‌پیشینه و غیرمنطقی در نرخ تکتانه باعث شد تا بانک‌ها مازاد نقدینه‌گی خویش را بدون هیچ خطری در بانک مرکزی سرمایه‌گذاری کنند و علاقه‌ای برای گسترش قرضه به سکتور خصوصی نداشته باشند. به بیان دیگر، وقتی بانک مرکزی برای جلب مازاد نقدینه‌گی بانک‌ها تکتانه خیلی بلند پرداخت کند، دیگر هیچ بانکی انگیزه نخواهد داشت تا با پذیرش خطرات اعتباری برای سکتور خصوصی و افراد در شرایط به شدت نابه‌سامان کنونی، قرضه اعطا کند. از این‌رو، تناقضات جدی در پالیسی‌های بانک مرکزی انگیزه قرضه‌دهی بانک‌ها را نشانه گرفته است و اجازه نخواهد داد تا اقدامات در رابطه به وام مسکن نتیجه ملموس و مطلوبی را در پی داشته باشد.
۱۴- مداخله بانک مرکزی در کارهای اداری قرضه بانک‌های تجارتی: نقش بانک مرکزی در قبال سکتور مالی اصولاً وضع قوانین و مقررات سکتوری و نظارت از عمل‌کرد موسسات مالی به هدف حصول اطمینان از تطبیق قوانین و مقررات نافذه سکتوری و تأمین ثبات مالی، شفافیت و یک‌پارچه‌گی مالی است. این در حالی است که بانک مرکزی در پالیسی وام مسکن روشن کرده است که بررسی سوابق کارمند در اداره مربوطه توسط بانک مرکزی صورت می‌گیرد. به این ترتیب، بانک مرکزی در حد تسهیل‌کننده کارهای اداری قرضه‌دهی بانک‌های تجاری، پرستیژ و وظایف خود را تنزیل داده است. بعد از وضع پالیسی مسکن، وظیفه بانک مرکزی مطابق قانون نظارت از عمل‌کرد بانک‌های تجارتی مطابق پالیسی معرفی‌شده و سایر قوانین و مقررات نافذه بانکی است. از این‌رو، بانک مرکزی این‌جا برخلاف قانون و در حالی که خود ناظر سکتور است، در امور اداری مربوط به قرضه‌دهی بانک‌های تجارتی مداخله می‌کند. شاید بانک مرکزی این را تسهیل روند بداند؛ اما خود منحیث ناظر سکتور که فردا عمل‌کرد آن را در این راستا زیر بررسی قرار می‌دهد، اصولاً نمی‌تواند در روند اداری قرضه‌دهی مداخله کند. هرچند عمل‌کردهای بی‌شمار اجمل احمدی بارها این را ثابت ساخته است که با قانون در افغانستان بیگانه و او خود قانون است. شایان ذکر است که بررسی سوابق کارمند در اداره مربوطه توسط بانک مرکزی با بررسی سوابق اعتباری کارمند در بانک اطلاعاتی ثبت اعتبارات عامه بانک مرکزی متفاوت است و نباید این دو توسط این بانک اشتباه گرفته شود.
۱۵- محیط اقتصاد کلان: در شرایطی که وضعیت عدم اطمینان ناشی از جنگ، ناامنی و بی‌ثباتی سیاسی به شدت روی اقتصاد کلان سایه افکنده و شاخص‌هایی چون رشد اقتصادی، نرخ مبادله، تورم پولی، اشتغال، بیلانس تادیات و درآمد سرانه را دچار نوسانات و شیب منفی کرده است، از دید اقتصاد کلان تطبیق برنامه وام مسکن مقدور نیست و هیچ نوع موثریتی نخواهد داشت.
بخش دوم: اقدامات بانک مرکزی پیرامون وام مسکن قبل از سرپرستی اجمل احمدی
برای نخستین‌بار بانک مرکزی در سال ۱۳۹۰ با ایجاد آمریت جداگانه‌ای برای وام مسکن، اولین گام را در این راستا برداشت. این آمریت در ابتدا با تدوین پالیسی قرضه ساختمانی، قرضه‌های بدون تکتانه را برای خرید و اعمار منزل برای کارکنان بانک مرکزی فراهم ساخت. به دنبال آن، حسب لزوم دید رهبری وقت بانک مرکزی، این آمریت در تشکیل آمریت عمومی محاسبه و مالی این بانک مدغم شد. مزید بر آن، در دوره تصدی خلیل صدیق، رییس اسبق بانک مرکزی، تدقیق بیش‌تر و مشورت فراگیر روی مسأله صورت گرفت و نتیجه‌گیری این شد که نظر به عواملی مانند ساختار سپرده‌های سکتور بانکی، نوسانات قیمت‌ها و خطرات بلند وام مسکن در کشور، نبود ظرفیت لازم در سکتور بانکی برای اجرای وام مسکن، کافی نبودن منابع مالی بانک‌ها در مقایسه به سطح بلند تقاضا به وام انفرادی مسکن و تمویل پروژه‌های ساختمان‌سازی، نبود زیربنای لازم برای راه‌اندازی وام مسکن از طریق بانک‌های تجارتی، نبود زیرساخت‌های مکمله مانند بازار رهن و محصولات بیمه وام مسکن، نبود زیربنای لازم حقوقی برای بیمه و بازار مسکن و در نهایت توسعه‌نیافته‌گی لازم سکتور مالی کشور هنوز راه درازی برای تمویل مسکن به طور معیاری، فراگیر و قابل اطمینان در پیش است و کارهای زیادی باید برای ایجاد بستر مناسب غرض وام مسکن انجام شود. تصمیم گرفته شد که از هر نوع اقدامات عجولانه و کوتاه‌بینانه که سلامت سکتور مالی را صرف به خاطر تسجیل دستاورد اسمی به خطر مواجه سازد، اجتناب شود. هم‌زمان با آن، اقدامات مسوولانه در زمینه متوقف نشد و با انجام گفت‌وگوهای سازنده با مسوولان بانک جهانی توافق صورت گرفت که این بانک مبلغ ۴۰ میلیون دالر امریکایی را به طور بلاعوض برای اجرای وام مسکن از طریق بانک‌های تجارتی در اختیار بانک مرکزی قرار دهد. سپس در سال مالی ۱۳۹۸ وجوه مورد نظر از طریق وزارت مالیه از بانک جهانی درخواست شد؛ اما از اجراات این بانک در زمینه تاکنون خبری در دست نیست.
جمع‌بندی و پیشنهادات
پالیسی وام مسکن که توسط اجمل احمدی، سرپرست سلب صلاحیت‌شده بانک مرکزی طراحی شده است، پالیسی فراگیر و عملی نیست و از نقایص جدی فنی و راهبردی به شدت رنج می‌برد. تأکید بر تطبیق آن، سکتور بانکی را با مشکلات جدی مواجه خواهد ساخت. این پالیسی نه تنها به بازنگری جدی و حتا دوباره‌سازی نیاز دارد؛ بلکه در شرایط کنونی افغانستان به دلیل نبود زیربنای کافی، توسعه‌نیافته‌گی لازم سکتور مالی و چالش‌های روزافزون امنیتی، حکومت‌داری و اقتصادی، تطبیق آن برعلاوه آن‌که دشوار است، تأثیرات ملموسی را نیز در پی نخواهد داشت. پیشنهاد می‌شود تا اجمل احمدی به جای رفتارهای غیرعملی، روی تدوین یک راهبرد جامع وام مسکن به اشتراک همه نهادهای ذی‌دخل دولتی، غیردولتی و سکتور خصوصی، برای این وام در کشور کار درست و اساسی کند. اگر تدوین راهبرد با سلیقه او سازگاری ندارد، در آن صورت ایجاب می‌کند تا پالیسی مذکور را به صورت بنیادی بررسی کند و با تعدیل مدت بازپرداخت وام به حداقل ۱۵ سال، تعیین سقف واقعی برای وام، اکتفا به واحد مسکونی منحیث یگانه تضمین و کاهش قابل ملاحظه نرخ تکتانه بالای اوراق بهادار و سپرده‌های شبانه بانک مرکزی به یک حد منطقی و معقول، بستر را برای وام مسکن مساعد سازد. در غیر آن، اتخاذ هم‌چون پالیسی‌ها یک‌بار دیگر باعث خواهد شد تا انتخاب رییس جمهور غنی و توانایی فنی بانک مرکزی به رهبری اجمل احمدی که ادعای دو سند کارشناسی ارشد از دانشگاه هاروارد را دارد، در نزد همکاران بین‌المللی بانک مرکزی افغانستان مورد پرسش قرار گیرد.
یادداشت: بخش وام برای اعمار و توسعه منزل مطابق پالیسی تمویل مسکن در این مقاله به تحلیل و نقد گرفته نشده است.